¿Qué gastos puedo reclamar?
Los gastos de formalización de la hipoteca son los importes derivados del pago de notaría, gestoría, impuestos y tasación que pagaste cuando firmaste tu hipoteca.
Esta cuestión está resultando muy polémica, si bien, el Tribunal Supremo ha delimitado y distribuido los gastos entre el prestamista (banco) y prestatario (cliente). Concretamente, a través de las sentencias 705/2015 de 23/Diciembre/2015, TS del Pleno Nº147 y 148 de 15/Marzo/2018 y TS del Pleno Nº.- 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23/Enero/2019.
Concretamente, los gastos se distribuyen del siguiente modo:
Arancel notarial
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad .Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
Arancel registral
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es al Banco al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo , cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018 , 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera .
A esta doctrina jurisprudencial común, no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
Gastos de gestoría
Sobre los gastos de gestoría, la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, ha dictado con fecha de 26/Octubre/2020 (Ponente: Sancho Gargallo, Ignacio – Nº de Sentencia: 555/2020 – Nº de Recurso: 474/2018) sentencia por la que cambia su criterio estableciendo que tal gasto corresponde a la entidad bancaria.
Gastos de Tasación
De momento, si bien es previsible un cambio de criterio del Tribunal Supremo en igual sentido que respecto de los gatos de gestoría, respecto de los gastos de tasación continúa el criterio de que al realizarse la tasación en interés o beneficio de ambas partes, de modo que, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar los gastos. Tanto si tu hipoteca está activa, como si has vendido tu casa o si has realizado novaciones sobre el préstamo inicial o cancelado la misma, puedes reclamar los gastos. Eso sí, cuidado con las prescripciones por transcurso del tiempo.